手元にいくら残る？不動産売却にかかる「諸費用」と「税金」の仕組み

不動産を売却する際、「いくらで売れるか（売却価格）」ばかりに注目してしまいがちですが、実は同じくらい重要なのが「いくらかかるか（費用）」です。

売却価格から、諸費用と税金を引いた金額が、最終的にあなたの手元に残るお金（手取り額）になります。 「思ったより手残りが少なかった…」と後悔しないために、あらかじめ必要なコストを把握しておきましょう。

売却時に必ずかかる「諸費用」

売却にかかる費用は、一般的に売却価格の3.5%〜4%程度と言われています。主な内訳は以下の通りです。

仲介手数料

不動産会社の成功報酬として支払う費用です。売却活動の広告費や人件費などもここに含まれます。 （計算式：売却価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税） これが費用の大部分を占めますが、あくまで「成功報酬」なので、売却が成立しなければ支払う必要はありません。

※2024年7月の法改正により、売買価格が800万円以下の物件（低廉な空き家等）については、特例として最大33万円（税込）の仲介手数料が認められています。

印紙税（収入印紙）

売買契約書に貼付する印紙代です。売却金額によって異なりますが、一般的なマンション売却（1,000万円〜5,000万円）の場合、1万円または3万円（軽減税率適用時）となります。

登記費用（抵当権抹消など）

住宅ローンが残っている物件を売る場合、抵当権を消すための登記費用がかかります。司法書士への報酬を含めて、1.5万円〜3万円程度が目安です。

住宅ローン完済時の「抵当権抹消登記」に加え、登記上の住所と現住所が異なる場合は「住所変更登記」も必須です。これらを司法書士にまとめて依頼する場合、報酬はセット料金となることが一般的です。

• 登録免許税（税金）：不動産1個につき1,000円（※手続きごとにそれぞれかかります）
• 司法書士報酬（目安）：2つの手続きセットで 2万円～4.5万円程度

※2026年4月より住所変更登記が義務化され、放置すると過料（5万円以下）の対象となるため注意が必要です。

引っ越し・不用品処分費用

盲点になりがちなのが、不用品の処分費です。売却に伴い家具を廃棄する場合、量によっては数万円〜数十万円かかることもあります。

利益が出た場合にかかる「税金」

不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合にのみ、「譲渡所得税（所得税＋住民税）」がかかります。 逆に言えば、買った時より安く売れて損失が出た場合は、この税金はかかりません。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）： 税率 39.63%
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）： 税率 20.315%

長く住んでいた家ほど、税金が安くなる仕組みになっています。

知っておきたい「3,000万円特別控除」

「家を売って利益が出たら、高い税金を払わなければいけないの？」と心配される方も多いですが、マイホーム（居住用財産）の売却には強力な特例があります。

それが「3,000万円の特別控除」です。 一定の要件を満たせば、売却益から最高3,000万円までを差し引くことができます。つまり、売却益が3,000万円以下であれば、税金はゼロになるという非常に大きなメリットがあります。
※この特例を使うには確定申告が必要です。

まとめ：事前に「手取り額」をシミュレーションしよう