まずは「査定」の仕組みを知る！不動産売却を成功させるための基礎知識

「今の家、いくらで売れるんだろう？」 住み替えや売却を検討し始めたとき、最初に気になるのが「家の価格（査定額）」ではないでしょうか。

しかし、提示された金額が適正なのか、どうやってその金額が算出されたのかを知らないまま進めてしまうと、後悔に繋がってしまうこともあります。

売却活動のスタートラインに立つために、まずは不動産査定の仕組みと、プロがどこを見て価格を決めているのかを正しく理解しておきましょう。

査定方法は大きく分けて「2種類」ある

不動産の査定には、大きく分けて「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定（詳細査定）」の2つの方法があります。今の状況に合わせて使い分けるのがポイントです。

• 机上査定（簡易査定）： 現地を見ずに、過去の成約事例や周辺の売り出し価格などの「データ」をもとに算出する方法です。「まずは大まかな相場を知りたい」「まだ売るか決めていない」という段階におすすめです。
• 訪問査定（詳細査定）： 担当者が実際に現地を訪れ、お部屋の状態や日当たり、眺望などを確認して算出する方法です。データだけでは分からない「物件の個性」も加味されるため、より正確な金額が出ます。実際に売り出し価格を決めるには、この訪問査定が必須です。

査定額はどうやって決まる？（査定の3つの基準）

では、不動産会社はどのような基準で金額を算出しているのでしょうか。マンションの場合、主に「取引事例比較法」という方法が使われます。

これは、近くの似たようなマンションが「いつ」「いくらで」売れたかという事例を基準（100点）とし、そこにあなたの物件の個性を「加点・減点」して計算する方法です。

• プラスの要素： 駅に近い、角部屋、リフォーム済み、眺望が良い、など。
• マイナスの要素： 設備が古い、日当たりが悪い、室内の傷や汚れが目立つ、など。

「査定額」＝「売れる金額」ではない

ここで一つ、とても大切な注意点があります。それは、「査定額 ＝ 必ず売れる金額」ではないということです。

査定額とは、あくまで「この金額なら3ヶ月程度で売れるだろう」というプロの予測価格です。 中には、契約を取りたいがために、相場より明らかに高い査定額（実際には売れない金額）を提示してくる業者も存在します。

「高い金額を出してくれた会社」が良い会社とは限りません。その金額になった「根拠」をしっかりと説明してくれる会社こそが、信頼できるパートナーと言えます。

正確な査定のために準備しておきたいもの

訪問査定を依頼する場合、よりスムーズかつ正確に査定してもらうために、以下の資料があると役立ちます。

• 間取り図・パンフレット： 購入時の資料があればベストです。
• 権利証（登記済証）： 所有者の確認のため必要になる場合があります。
• リフォームの履歴： いつ、どこを直したかの記録はプラス評価に繋がります。

もちろん、手元にない場合でも査定は可能ですので、まずは不動産会社へ相談してみましょう。

まとめ：金額の「根拠」を聞いて信頼できるパートナーを見極めよう